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炒房团挥别暴富时代刚需成购房主力

2019-01-10 11:54:29来源:励志吧0次阅读

炒房团挥别暴富时代 刚需成购房主力

本报 刘勇 北京报道

房地产市场化以来,房价的几轮暴涨曾令炒房者获得了高额收益,也令社会财富重新分配。巨大的赚钱效应,使得房屋一度成为一种“期货品种”。

然而,肇始于2010年4月的新一轮房地产调控,通过限购等手段,打击投资投机需求,住宅投资的杠杆效应已大幅减弱。业内人士认为,房地产市场投资的黄金时代已经过去,未来将由刚需主导。

告别暴富时代

浙江是国内民间资本丰富的地区之一,温州炒房团闻名全国。

一位浙江台州投资者向《华夏时报》讲述,2005年,一批像他这样的浙江民间投资者进入北京房地产市场,浙江人抱团的传统使他们聚集了一笔不小的资金,当时甚至有一些楼盘卖得不好的开发商请他们过去托市,给他们低至9折的折扣,在这些炒房团一次性购入大量房子的同时,也为楼盘营造出繁荣的景象。

据了解,一些在2005年进入北京房地产市场的浙江炒房团,投资的主要方向是普通住宅和商铺,2008年楼市低迷时,他们又逢低买入不少房产。

2009年房价暴涨,这批民间投资者中的大多数人在高位抛掉了手中的一部分物业。上述浙江台州投资者表示,2009年时,房价一天一个价,2005年5000元/平米的房子,在2009年以超过2万元/平米的价格出手,能赚四五倍。还有一些人在2009年当年买房,只要有10%-20%的收益,马上就卖掉。

2010年4月“新国十条”出台后,调控政策抑制了房地产的投资、投机属性,这批浙江民间投资者退出北京、上海等一线城市,但他们并没有退出房地产市场,而是转战二三线城市。他们将目光投向房价不太高的三线城市的普通住宅,还有一部分将资金集中起来,从开发阶段就投入到商业地产项目中。

值得注意的是,虽然这些浙江民间投资者仍然留在了房地产市场中,但是,很多人也认识到今后可能不会再出现之前那种高回报率的情况了。

至今仍活跃在房地产市场中的北京浙江商会会长陈俊向表示:“从投资回报看,房地产投资的黄金时代已经过去,未来的趋势是稳中有升,没有大起大落的可能性。”

陈俊认为,虽然调控政策打压了房地产的投资属性,房价不会像以前那样暴涨,但是也并不会停滞不前,只是投资回报的时间拉长,杠杆效应没有先前那么大。但是,房子仍然是的保值、升值的工具,市场再不好至少可以收房租。

上述浙江台州投资者说,至今仍有不少浙商在二三线城市投资,近就到山东济宁看过项目。这些城市的开发商需要大批外来民间资本投资,很欢迎他们进来。他预期的投资回报时间是年。当问及是否担心没有人接盘时,他则自信地表示,投资靠的是先见之明,一定会有下一批外来投资者接盘。

去杠杆化成趋势

与上述浙江台州投资者对房地产投资仍存信心不同的是,另一些投资者选择离开房地产市场,在他们眼中,地产行业已经步入“日落西山”。

一位深圳的投资客在2010年调控政策出台后选择撤出房地产投资领域。该投资客在房地产市场上可谓身经百战,投资方向从高端住宅到工业地产。他向讲述,早在2005年,广东大批民间资本投入工业地产,自己买地自己建设,大约6至8年能够收回成本,回报率大约在12%-15%。在市区里,他们则专门投资黄金地段的高端住宅。

“在我眼中,房地产行业已经不再是朝阳产业。”上述深圳的投资者向表示,限购政策、贷款的收紧使得投资成本非常高,房地产投资的杠杆效应已经基本消失。同时,寻找投资回报高的项目变得比较困难,市区内高回报的高端住宅项目越来越少。而工业地产则竞争激烈,同时随着制造企业开始自己买地建厂房,投资价值也逐渐消失。

2010年退出房地产投资后,这位投资客转战私募,投入股市,然而去年资本市场的回报也不容乐观,这让他也有些无奈。

事实上,不论曾经投身于房地产市场的民间投资者们对市场有怎样的分歧,数据已经表明,在如今的房地产市场中,刚性需求者已经成为市场的主导。

北京市房协秘书长陈志表示,一季度全市新建普通住房的主要购买人群中,9成都是首次置业,投资投机性需求继续得到抑制。

链家地产市场研究部陈雪表示,北京市房协数据显示,新建普通住宅占到新建住房的88.9%,且中小户型成交占比达到七成,这说明经过长达一年的限购,商品住宅市场形成较为稳固的购买群体,刚需购房者成为市场主导。

“可以说目前的购房群体对于价格的敏感程度较高,承受能力也并不强。在买房市场上,开发商推出的产品仍会尽量贴近市场需求,低价开盘和降价促销不可避免。即便是需求增加,价格也很难水涨船高。”陈雪说。

北京中原市场研究部总监张大伟表示,成交相对较好的多为性价比较高的项目,性价比依然是目前市场上获得销售量的利器,刚需总量庞大,但对价格依然敏感。

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